주식 시장의 소외주 ‘리츠(REITs)’, 지금이 역대급 저평가 구간인 3가지 이유

최근 나스닥과 코스피가 요동치는 와중에도 눈길조차 받지 못하고 묵묵히 제자리를 지키는 종목들이 있습니다. 바로 부동산 투자신탁, ‘리츠(REITs)’입니다.

많은 투자자가 “부동산 경기가 안 좋은데 리츠를 왜 사?”라고 묻습니다. 하지만 제 생각은 다릅니다. 지금 리츠 시장은 재무제표상의 가치와 실제 주가 사이의 괴리가 극에 달한 ‘역대급 저평가’ 구간입니다. 남들이 AI와 반도체에 열광할 때, 우리는 ‘조용히 돈을 벌어다 줄 자산’에 집중해야 합니다. 왜 지금 리츠에 주목해야 하는지, 재무적 근거와 함께 분석해 보겠습니다.

1. 지표가 말하는 저평가: P/NAV와 P/FFO의 괴리

리츠를 분석할 때 일반 주식처럼 PER(주가수익비율)만 봐서는 안 됩니다. 리츠의 진면목을 보려면 **P/NAV(순자산가치 대비 주가)**와 **P/FFO(영업활동자금 대비 주가)**를 봐야 합니다.

• P/NAV 1.0 미만의 의미: 현재 국내외 주요 리츠들의 P/NAV는 0.7~0.8 수준에 머물고 있습니다. 이는 쉽게 말해 10억 원짜리 건물을 들고 있는 회사의 주식이 시장에서 7~8억 원에 거래되고 있다는 뜻입니다. 자산을 다 팔아서 청산해도 주가보다 돈이 더 많이 남는 기현상이 벌어지고 있는 거죠.

• 현금 창출 능력(FFO)은 견조하다: 주가는 지지부진하지만, 리츠가 보유한 핵심 우량 자산들의 임대료는 인플레이션을 따라 꾸준히 상승했습니다. 영업활동으로 벌어들이는 현금(FFO)은 작년 대비 오히려 늘어난 곳이 많습니다. 돈은 더 잘 버는데 몸값은 낮아진, 전형적인 저평가 상태입니다.

2. 왜 이렇게까지 소외되었을까? (공포의 실체)

시장이 리츠를 외면한 이유는 크게 두 가지입니다. 하지만 이 악재들은 이미 주가에 ‘과도하게’ 반영되어 있습니다.

1. 고금리의 트라우마: 리츠는 대규모 대출을 통해 부동산을 매입합니다. 금리가 오르면 이자 비용이 늘어 배당금이 줄어들 것이라는 공포가 시장을 지배했습니다. 하지만 2026년 현재, 금리 인상 사이클은 사실상 종료되었고 리파이낸싱(대출 갈아타기) 위험도 선반영되어 관리가 가능한 수준입니다.

2. 공급 과잉과 공실률 우려: 팬데믹 이후 오피스 공실 우려가 컸지만, 실제 우량 리츠들이 보유한 프라임급 오피스나 물류센터의 점유율은 95% 이상을 상회하고 있습니다. 즉, ‘실제 위기’보다 ‘심리적 공포’가 주가를 더 많이 끌어내린 상황입니다.

3. 적정 가격은 어디인가? ‘시간’이 해결해 줄 보상

그렇다면 리츠의 적정 가격은 얼마일까요? 전문가들은 리츠의 가치가 정상화되는 시점을 ‘금리 인하가 가시화되는 시점’과 ‘공급 절벽이 오는 2026년 하반기’로 보고 있습니다.

• 배당수익률 기반 산출: 현재 주요 리츠의 배당수익률은 7~8%에 육박합니다. 예금 금리가 3%대로 내려앉는 시점이 오면, 리츠의 배당 매력은 폭발할 수밖에 없습니다. 역사적으로 리츠의 배당수익률이 국고채 금리보다 2~3%p 높을 때 주가는 강하게 반등했습니다.

• 공급 부족의 역설: 최근 몇 년간 고금리와 원자재 가격 상승으로 신규 건축 허가가 급감했습니다. 이는 2~3년 뒤 기존 건물의 가치를 폭등시키는 촉매제가 될 것입니다.

지금 리츠를 매수하는 것은 “남들이 쳐다보지 않는 우량 빌딩의 지분을 30% 세일된 가격에 사는 것”과 같습니다.

결론: 언제 올랐나 싶을 정도로 오를 날이 머지않았습니다

주식 시장에서 가장 큰 수익은 언제나 ‘지루함’을 견딘 사람의 몫이었습니다. 재무제표는 거짓말을 하지 않습니다. 리츠가 보유한 자산의 가치는 굳건하며, 벌어들이는 임대료 수익은 매달 통장에 꽂히고 있습니다.

관심이 없을 때 모으고, 모두가 부동산 상승을 외칠 때 수익을 실현하는 것이 투자의 정석입니다. 지금의 지루함을 견디십시오. 머지않아 “그때 리츠가 진짜 쌌었지”라고 회상하며 웃게 될 날이 올 것입니다.